Bất động sản mới nhất: Điều cần biết để không ‘tiền mất tật mang’ khi mua nhà thanh lý, đề xuất không ban hành bảng giá đất hằng năm

Lưu ý khi mua nhà, căn hộ do ngân hàng thanh lý

Thông tin trên Dân trí, theo luật sư Đoàn Trung Hiếu – Văn phòng luật sư Hỗ trợ Phát triển Cộng đồng – thuộc Đoàn luật sư TP Hà Nội, hiện nay các ngân hàng áp dụng hai hình thức thanh lý gồm: Ngân hàng tiến hành thanh lý nhà bằng cách cho chính chủ tự thực hiện chào bán hoặc ngân hàng sẽ tự chào bán trong các trường hợp chủ nhà không đồng ý hoặc không có khả năng chào bán.

Mua nhà thanh lý tại ngân hàng thường có mức giá hấp dẫn. Mục đích chính của ngân hàng là thu hồi vốn và lãi của khoản vay chứ không phải là lợi nhuận.

Ngoài ra, việc mua những tài sản này được bảo đảm tính uy tín, an toàn cao. Người mua hiếm khi lo lắng bị lừa đảo vì ngân hàng là đơn vị có uy tín, có cơ sở pháp lý cùng pháp nhân rõ ràng. Tất cả những thông tin liên quan đến BĐS thanh lý sẽ được kiểm soát chặt chẽ về tính pháp lý và xác định lại giá thành trước khi chính thức đưa rao bán.

Tuy nhiên, ngoài những lợi ích về giá, pháp lý, khi mua BĐS được ngân hàng phát mại cũng có 3 rủi ro lớn.

Thứ nhất là vấn đề đối với chủ sở hữu. Như đã phân tích ở trên, ngân hàng ban đầu sẽ tạo cơ hội cho chủ nhà được tự mở cửa bán nhà. Qua đó, thỏa thuận sẽ có sự tham dự của tất cả 3 bên gồm người bán (chủ nhà), ngân hàng và người mua nhà. Tuy nhiên, người mua nhà thanh lý sẽ phải gánh chịu những rắc rối phát sinh nếu là nhà trả góp, đổi chủ mà không có sự đồng ý hay ủy quyền từ phía ngân hàng.

Thứ hai là gặp nhiều khó khăn trong thực hiện thủ tục. Người mua cần phải có văn bản thỏa thuận và ủy quyền của nhiều bên liên quan khiến thủ tục có chút rối rắm, phức tạp. Do vậy sẽ phải mất rất nhiều công sức khi hoàn thành thủ tục thanh lý tài sản.

Thứ ba là dễ dính vào các vấn đề liên quan đến việc kiện tụng, tố cáo. Trường hợp này hay vấp phải do bên nhận vốn không đồng tình với bảng giá bán căn hộ phía ngân hàng đưa ra. Vì vậy cũng hay xảy ra những trường hợp khiếu nại, tố cáo khi mâu thuẫn xảy ra.

Nếu vẫn quyết tâm mua nhà, căn hộ ngân hàng thanh lý để nhằm hạn chế các nguy cơ xảy ra, người mua nên chú ý một số.

Đầu tiên là đảm bảo chắc chắn đó là nhà, căn hộ ngân hàng thanh lý. Với mức giá hợp lý, dạng BĐS thanh lý thu hút sự chú ý của cả người mua để ở lẫn người đầu tư. Lợi dụng cơ hội trên, không hiếm cò đất và giới kinh doanh BĐS đã phù phép từ nhà bình thường trở thành nhà ngân hàng thanh lý để đánh lừa người mua.

Để đảm bảo không “tiền mất tật mang”, người mua nên nghiên cứu kĩ và xác định rõ ràng bằng cách đến thẳng ngân hàng hoặc tìm kiếm thông tin trên trang website chính thống của ngân hàng.

Thứ hai là đảm bảo những giấy tờ pháp lý đảm bảo các quyền hạn của người sở hữu đất. Sau khi đã hoàn thành các thủ tục mua bán, giao dịch, những giấy tờ này sẽ là quyền hạn của người mua. Bởi vậy, họ nên nắm vững một số hồ sơ pháp lý như có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhà ở, đất có trong danh sách quy hoạch đô thị, vấn đề về tranh chấp.

Đề xuất không ban hành bảng giá đất hằng năm

Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị không ban hành bảng giá đất hàng năm mà nên ban hành bảng giá đất định kỳ 3 năm hoặc 2 năm một lần.

Theo HoREA, có một số quy định về tài chính về đất đai của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa thể chế hoá đầy đủ định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần hiện đang quy định nhiều công đoạn và công việc rất chi tiết, phức tạp mất rất nhiều thời gian.

Nếu quy định xây dựng bảng giá đất hàng năm thì phải có cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và Chat GPT được cập nhật theo thời gian thực kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư theo Đề án 06 liên thông đồng bộ, thống nhất với cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia và phải sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là Luật Thuế đi đôi với việc người dân tự giác khai đúng giá mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Hiệp hội nhận thấy, với trình độ, năng lực của bộ máy Nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện hiện nay và yêu cầu và khối lượng công việc đồ sộ để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần theo các quy định trên đây đã cho thấy rõ là hiện nay chưa thể thực hiện xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm.

Bởi lẽ Bộ Tài nguyên Môi trường tuy đã lập được bản đồ giá đất cho hàng triệu thửa đất nhưng cơ sở dữ liệu đầu vào (bao gồm cả dữ liệu thuế) vẫn chưa đảm bảo tính chính xác và chưa được cập nhật kịp thời theo thời gian thực.

HoREA phân tích: “Nếu quy định xây dựng bảng giá đất hàng năm thì cơ quan nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện suốt năm bận rộn, loay hoay cho việc xây dựng bảng giá đất hàng năm thì sẽ khó làm tròn nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn”.

Do đó, HoREA cho rằng, đến khi xây dựng được cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) được cập nhật theo thời gian thực kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư theo Đề án 06 về xây dựng mã số định danh cá nhân, căn cước công dân gắn chip liên thông đồng bộ, thống nhất với cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia từ Trung ương, các Bộ, ngành đến địa phương trên nền tảng phát triển Chính phủ điện tử… thì lúc đó Nhà nước sẽ xây dựng được bản đồ giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị.

Đến lúc đó, AI, Chat GPT sẽ làm thay con người để thực hiện khối lượng đồ sộ công việc khảo sát, so sánh, đối chiếu các số liệu chỉ trong tíc-tắc và Nhà nước có thể biết rõ chỉ số giá đất trung bình tại một khu vực bất kỳ được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.

Như vậy, Nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát được giá BĐS, giá đất 24/7 để xây dựng cơ chế chính sách hoặc có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả. Do vậy, với trình độ, năng lực, trang thiết bị, phần mềm quản lý, công nghệ, cơ sở dữ liệu rời rạc chưa đồng bộ, chưa liên thông và tình trạng khai thấp giá mua bán nhà đất hiện nay, Hiệp hội đề nghị và sửa đổi, bổ sung Điều 154 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), không ban hành bảng giá đất hàng năm mà nên ban hành bảng giá đất định kỳ 3 năm (hoặc 2 năm) một lần để phù hợp với thực tiễn trình độ, năng lực của bộ máy hành chính, trang thiết bị công nghệ thông tin, phần mềm quản lý hiện nay.