Phối hợp, chia sẻ để tạo thanh khoản cho thị trường
Tình trạng thừa phân khúc cấp cao, thiếu nhà giá rẻ kết hợp với đầu cơ, thổi giá đã khiến thị trường BĐS như “cục máu đông” khi cung không gặp cầu, làm tắc nghẽn hoạt động của nhiều ngành nghề, lĩnh vực có liên quan như tín dụng, vật liệu xây dựng, đồ nội thất, hàng tiêu dùng…
Tại cuộc họp của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho địa phương, doanh nghiệp (Tổ công tác), mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, cần có sự chia sẻ giữa doanh nghiệp đầu tư và tổ chức tín dụng để kéo giá BĐS xuống mức phù hợp, tạo thanh khoản cho thị trường.
Theo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, việc phát triển thị trường BĐS lành mạnh góp phần vào tăng trưởng kinh tế – xã hội, tạo công ăn việc làm, bảo đảm quyền được tiếp cận nhà ở của người dân. Thời gian qua, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế trong nước, thế giới, nhất là sau đại dịch Covid-19, cũng như những kẽ hở, sự yếu kém trong quản lý thị trường vốn, đất đai, BĐS.
Vấn đề đặt ra là phải lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư một cách bài bản, đồng bộ, khoa học, nhanh nhạy đối với công tác quản lý lĩnh vực BĐS, đất đai, tín dụng, vốn… nhằm tạo ra thị trường lành mạnh, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, tránh tình trạng “bong bóng” BĐS.
“Nhà nước sẽ làm hết sức, quyết tâm cao, nỗ lực lớn để thực hiện những gì thuộc trách nhiệm, thẩm quyền. Đồng thời, các nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS phải nhìn nhận trách nhiệm của mình…”, Phó Thủ tướng nêu rõ và cho rằng: “Cần cùng nhau có quan điểm rõ ràng, công tâm, khách quan, không né tránh, nhằm đưa thị trường BĐS trở lại hoạt động bình thường”.
Việc giải quyết các kiến nghị của doanh nghiệp, địa phương phải có địa chỉ, thời hạn cụ thể. Cần xác định rõ bộ, ngành nào chịu trách nhiệm, thời gian hoàn thành. Đối với các địa phương, phải tính toán cụ thể nhu cầu của người dân, bố trí đầy đủ quỹ đất dành cho các dự án nhà ở, cải tạo chung cư cũ trong quá trình lập, thực hiện quy hoạch đô thị và nông thôn; báo cáo hoạt động của các tổ công tác của địa phương về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS.
Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính nghiên cứu chính sách tài khóa dài hạn hỗ trợ lãi suất cho các khoản vay tín dụng ưu đãi thuộc gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; thành lập quỹ đầu tư nhà ở xã hội bao gồm ngân sách Nhà nước, đóng góp của doanh nghiệp từ chi phí 20% xây nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại và các nguồn hợp pháp khác hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà ở xã hội và người dân mua nhà ở xã hội, bảo đảm hài hòa giữa thực hiện chính sách xã hội và cơ chế thị trường.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà mong muốn các doanh nghiệp, nhà đầu tư tính toán chi phí hợp lý, đưa ra các sản phẩm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có giá bán phù hợp, bảo đảm chất lượng, thiết kế, thẩm mỹ và mức lợi nhuận hợp lý, hài hòa lợi ích với Nhà nước, người dân nhằm góp phần phát triển lành mạnh thị trường BĐS.
Nguồn cung giảm, giá căn hộ tăng
Ngành BĐS ghi nhận nhiều dự án nhà ở, chủ yếu là căn hộ chung cư, được rục rịch triển khai, được khởi công hoặc giới thiệu ra thị trường từ đầu năm đến nay. Báo cáo của Viện nghiên cứu thuộc Dat Xanh Services điểm danh khoảng 30 dự án trải dài từ Bắc vào Nam đã rục rịch triển khai, trong đó khu vực phía Nam có số lượng lớn hơn, tập trung ở TPHCM, Bình Dương, Long An.
Một số dự án có tiến độ triển khai tốt đã cho khách hàng đặt cọc giữ chỗ. Đơn vị này cho rằng niềm tin thị trường đã dần có sự cải thiện so với các tháng trước đây, đặc biệt ghi nhận giao dịch nổi bật ở một số dự án ở miền Bắc có giá bán vừa túi tiền, pháp lý và tiến độ thị công tốt, phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng.
Những chuyển biến này dù tích cực nhưng vẫn chưa thể khỏa lấp khoảng trống thiếu vắng nguồn cung trong khoảng 2 năm trở lại đây do vấn đề pháp lý. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra nguồn cung của thị trường BĐS trong năm 2023 tiếp tục bị hạn chế ở các phân khúc. 42 dự án nhà ở thương mại hoàn thành chỉ cung cấp được cho thị trường khoảng 16.000 căn, giảm 54% so với năm trước.
Khảo sát dài hạn hơn, trong khoảng 6 năm tại TPHCM và Hà Nội, JLL Việt Nam cũng chỉ ra nguồn cung mới căn hộ đều đã giảm mạnh. Nếu năm 2017-2018, nguồn cung 2 thị trường đều khoảng 40.000 căn/năm thì đến năm 2022-2023, con số giảm 75% còn khoảng 10.000 căn/năm.
Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung khan hiếm trong những năm gần đây đã khiến giá chung cư có xu hướng tăng, đặc biệt tại khu vực trung tâm của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Báo cáo của một đơn vị nghiên cứu còn chỉ ra giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 20 quý liên tiếp, tính đến cuối năm 2023 và trong vòng 5 năm, giá chung cư đã tăng khoảng 77%.
Giới chuyên gia cho rằng giá, căn hộ chung cư vẫn sẽ tiếp tục tăng hoặc ít nhất là đi ngang, khó có chuyện giảm trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhà giá rẻ đang “tuyệt chủng”. Đi cùng với giá tăng, nếu mua căn hộ để đầu tư, thu tiền ổn định hàng tháng, tỷ suất đầu tư căn hộ chung cư vẫn vượt trội hơn so với các loại hình BĐS khác.
Thị trường BĐS được tin tưởng đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và dự báo có sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm nay. Nhiều chính sách tích cực từ Chính phủ hỗ trợ sự phục hồi này, như phê duyệt Chiến lược phát triển ngành xây dựng nhằm giải nén, giảm tải cho các đô thị lớn, đưa người dân ra các đô thị xung quanh.
Các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đang trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý để sớm được áp dụng. Một số dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, góp phần bổ sung thêm nguồn cung và cải thiện niềm tin cho người mua nhà.
Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho rằng so với năm trước, lượng khách hàng quan tâm tìm kiếm, hỏi mua các sản phẩm BĐS có chiều hướng tăng mạnh. Khách hàng có tiềm năng tài chính đang ở thời điểm tốt nhất để mua hàng với nhiều sự lựa chọn và chính sách ưu đãi.
Vành đai 4 khởi công, giá đất ven Hà Nội tăng cả chục triệu đồng/m2 sau 1 tháng
Đường Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức – Hà Nội đang thi công khiến giá đất tại một số xã tăng đột biến thời gian gần đây. Chỉ chưa đầy 1 tháng, một số lô đất tăng thêm 10 triệu đồng/m2.
Sau một thời gian yên ắng do thị trường chung đóng băng, BĐS Hoài Đức (Hà Nội) bắt đầu sôi động trở lại. Theo khảo sát, giá đất nền Hoài Đức đã tăng lên đáng kể so với trước Tết Nguyên đán.
Nguyên nhân chính khiến giá đất nền khu vực Hoài Đức sôi động là bởi tuyến đường Vành đai 4 đi qua, đang thi công xây dựng. Nhiều nhà đầu tư từ khắp nơi đổ về đón đầu, kỳ vọng giá đất sẽ còn tăng hơn nữa sau khi đường Vành đai 4 hoàn thiện vào năm 2027.
Đầu năm 2022, giá đất ở các xã Song Phương, Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên đạt trung bình 40-50 triệu đồng/m2 nhưng hiện tăng lên khá mạnh, dao động từ 50-70 triệu đồng/m2.
Còn các khu vực trung tâm, gần đại lô Thăng Long có cơ sở hạ tầng đồng bộ như An Khánh tăng từ 120 triệu đồng hồi đầu năm 2022, lên 165 triệu đồng/m2.
Xã Song Phương, mặc dù cách đường Vành đai 4 chưa đến 500m nhưng giá đất ở đây biến động ít. Quỹ đất khu vực này rất hạn hẹp, giá không tăng nhiều so với cuối năm 2023.
Trái ngược với xã Song Phương, tại xã Tiền Yên, BĐS ở khu vực này có thể nói là sôi động nhất huyện Hoài Đức. Tuy giá không cao như An Khánh, nhưng quỹ đất ở đây khá nhiều, lại sát với đường Vành đai 4, vì vậy, giá đất ở đây tăng rất mạnh trong hơn 1 tháng qua.
Sau Tết Nguyên đán, số nhà đầu tư ở Hà Đông về xã tìm mua đất tăng đột biến, khiến giá đất ở đây tăng từ 25-35 triệu đồng/m2 hồi trước Tết, lên khoảng từ 39-45 triệu đồng/m2.
Xã Tiền Yên vốn dĩ là vùng trũng, giá đất trước nay luôn thấp hơn so với các xã gần đại lộ Thăng Long, nên còn nhiều dư địa tăng giá. Thêm vào đó, yếu tố quyết định tăng giá tại xã này là kể từ khi tuyến đường Vành đai 4 bắt đầu khởi công xây dựng cách đây vài tháng.
Tuyến Vành đai 4 vùng thủ đô đi qua huyện Hoài Đức có chiều dài khoảng 17km. Đây chính là một trong những yếu tố thúc đẩy thị trường BĐS Hoài Đức tiếp tục tăng giá trong thời gian tới.
Theo thống kê, hiện tại, giá đất dịch vụ, đất thổ cư ở các xã An Khánh, An Thượng dao động từ 30-165 triệu đồng/m2. Một số nơi khác như Kim Chung hiện dao động 35-70 triệu đồng/m2; Di Trạch 30-70 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng nhẹ so với trước thời điểm đường Vành đai 4 khởi công.
Còn giá đất một số xã Đức Thượng khoảng 30-40 triệu đồng/m2; Dương Liễu 30-50 triệu đồng/m2; xã Lại Yên 55-60 triệu đồng/m2; xã Vân Canh 60-90 triệu đồng/m2. Giá tăng 3-7 triệu đồng/m2 so với cuối năm ngoái.
Quy định về cấp sổ đỏ cho tổ chức đang sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) cho tổ chức đang sử dụng đất được quy định tại Điều 142 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, tổ chức đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải tự kê khai hiện trạng sử dụng đất và báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có đất.
Trên cơ sở báo cáo hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, UBND cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra thực tế sử dụng đất và xử lý theo quy định gồm:
Diện tích đất của tổ chức có giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này đang sử dụng đúng mục đích thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì thực hiện theo hình thức sử dụng đất quy định tại các Điều 118, 119 và 120 của Luật này.
Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 120 của Luật này thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thời hạn sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm a khoản này đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này thì được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ không ghi thời hạn sử dụng đất hoặc có ghi thời hạn sử dụng đất nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm có giấy tờ đó thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại điều 172 của Luật này và được tính từ ngày 15/10/1993 đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 trở về sau.
Diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, diện tích đất do bị lấn, bị chiếm; diện tích đất đã cho các tổ chức khác, hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc mượn sử dụng; diện tích đất đã liên doanh, liên kết trái pháp luật; diện tích đất không được sử dụng đã quá 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng chậm đã quá 24 tháng thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi theo quy định của pháp luật.
Diện tích đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải bàn giao cho UBND cấp huyện nơi có đất để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật; người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp doanh nghiệp Nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 1/7/2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
Diện tích đất đang có tranh chấp thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện sau khi hoàn thành việc giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng dự án BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS mà bên chuyển nhượng dự án và bên nhận chuyển nhượng dự án đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ.
