Cẩn trọng với BĐS tăng giá theo thông tin quy hoạch “rỉ tai”
Ngay cả khi thông tin quy hoạch chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá BĐS không ngừng tăng.
Thực tế, các dự án hạ tầng mang đến rất nhiều cơ hội cho địa phương và cả nhà đầu tư BĐS. Thế nhưng, đầu tư BĐS “đón sóng” hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch khiến giá đất bị đẩy lên cao trong khi sự phát triển trên thực tế chưa tương xứng.
Tại nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng đã tạo ra sự phát triển nóng, tràn lan, nguồn cung sản phẩm BĐS hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thực, trong khi vẫn thiếu những dự án đáp ứng đúng nhu cầu.
Nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương, trong khi đó, tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã biến những “bờ xôi ruộng mật” thành vùng đất hoang, khu đô thị “đắp chiếu”, dở dang, giá đất bị đội lên cao.
Trong báo cáo công bố mới đây, Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES) nhận định, các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương và cả quốc gia.
Tuy nhiên, để hiện thực hóa sự đột phá đó, còn nhiều bài toán cần giải quyết, trước hết là vấn đề kiểm soát giá đất tăng nóng “ăn theo” hạ tầng, cùng với đó là vấn đề sử dụng hiệu quả quỹ đất để phát triển trong quá trình đô thị hóa.
Đơn vị ra báo cáo nêu, nếu không có sự kiểm soát thì sẽ tạo ra sự quá đà, làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị. Bài học về những khu đô thị ma, dự án đắp chiếu, bỏ hoang và bức tranh nham nhở của bộ mặt đô thị trong quá trình đô thị hóa đã tồn tại trên thực tế.
Theo nhiều chuyên gia BĐS, đón đầu quy hoạch hạ tầng ngay từ khi bắt đầu có thông tin là giai đoạn có biên độ tăng giá BĐS lớn nhất. Tuy nhiên, tiềm năng lớn đi kèm với rủi ro cao.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), chia sẻ, thị trường BĐS Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch do dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các thông tin quy hoạch quan trọng đều được “rỉ tai”.
“Thực tế đã xảy ra không ít vụ người dân nháo nhào đổ xô đi thu mua gom BĐS trước các thông tin quy hoạch, đặc biệt về giao thông. Ngay cả khi chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá BĐS không ngừng tăng”, ông Đính phân tích thêm.
Theo vị chuyên gia này, nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền, sẵn sàng lao vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, họ rất dễ bị chôn vốn.
“Hệ lụy là giá nhà, đất chưa đến tay người có nhu cầu thực đã bị thổi lên nhiều lần. Dẫn đến hiện tượng người thiếu nhà đất không đủ khả năng tài chính để mua trong khi khu vực lại bỏ hoang đất do sở hữu đầu cơ, giá bán quá cao, không đầu tư để kinh doanh, tạo dòng tiền”, ông Đính nhấn mạnh.
Để tận dụng được những cơ hội phát triển đô thị, thị trường BĐS từ việc đầu tư các dự án hạ tầng giao thông một cách hiệu quả, chuyên gia cho rằng, cần phải có giải pháp để hạn chế tối đa những rủi ro của sự phát triển không bền vững trong thời gian qua.
Chuyên gia của VIRES kiến nghị cần có giải pháp quy hoạch bài bản, tổng thể và có tầm nhìn dài hạn. Thúc đẩy giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông. Công khai, minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng. Đặc biệt, ngăn chặn lợi ích nhóm, quản lý chặt chẽ việc đấu giá đất, đấu thầu dự án.
Các phân khúc hút nhà đầu tư ngoại
Các chuyên gia nhận định, hiện nay, lĩnh vực BĐS của Việt Nam vẫn duy trì là điểm đến đầu tư đáng chú ý của các nhà đầu tư và nhà phát triển BĐS nước ngoài.
Điều này diễn ra không chỉ tại những vị trí và phân khúc có dư địa phát triển tốt mà sức hấp dẫn đang trải dài trên các phân khúc.
Ông Nguyễn Trọng Toàn, Quản lý bộ phận đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, mỗi phân khúc BĐS của thị trường Việt Nam trong năm 2024 đều có những điểm nhấn đầu tư riêng thu hút nhà đầu tư ngoại. Đơn cử như với phân khúc BĐS nhà ở, nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư và có xu hướng phát triển các dự án mang thương hiệu riêng của mình trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhu cầu nhà ở của người dân cao.
Tại các dự án, các chủ đầu tư nước ngoài sẽ tận dụng lợi thế của họ về thương hiệu, ý tưởng thiết kế, cùng tiêu chuẩn và chất lượng xây dựng. Do đó, các sản phẩm phát triển dù ở phân khúc cao cấp vẫn luôn được thị trường đón nhận tích cực, ông Toàn dự báo.
Bên cạnh đó, phân khúc BĐS văn phòng cũng nhận được nhiều sự chú ý. Theo quan sát của Savills, thị trường chứng kiến tăng trưởng nguồn cầu từ khối doanh nghiệp năng lượng, sản xuất và tư vấn, góp phần duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định.
Đặc biệt, tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh, xu hướng thị trường văn phòng mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư nước ngoài có năng lực đầu tư và định vị sản phẩm đạt tiêu chuẩn xanh như các chứng chỉ LEED, WELL, BREEAM…
Đối với lĩnh vực bán lẻ, sự gia nhập của các “ông lớn” về mảng bán lẻ đã chúng minh sự nổi bật và sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam. Các nhà đầu tư lớn đang tích cực tìm kiếm quỹ đất để triển khai các dự án BĐS thương mại dịch vụ hiện đại với quy mô lớn, tập trung vào trải nghiệm của người tiêu dùng.
Điển hình như vào đầu tháng 2/2024, “ông trùm” BĐS bán lẻ Central Pattana – một thành viên của tập đoàn bán lẻ hàng đầu Thái Lan Central Group đã rục rịch thành lập pháp nhân tại Việt Nam nhằm gia nhập thị trường bán lẻ sôi động này.
Hay trước đó, THISO (Tập đoàn thành viên của THACO) sau khi mở đại siêu thị Emart thứ 3 tại Tp. Hồ Chí Minh đã cho thấy chiến lược mở rộng đại siêu thị thứ 4 tại phía Bắc với việc mua lại quỹ đất rộng 2,4 ha tại Khu đô thị Tây Hồ Tây.
Phân khúc thị trường khách sạn cũng cho thấy đang trên đà phục hồi. Theo Báo cáo Thị trường của Savills Việt Nam công suất thuê và giá thuê khách sạn tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều ghi nhận mức tăng. Cụ thể, công suất thuê tại Hà Nội tăng 21% theo năm với giá thuê trung bình theo đêm tăng 28% theo năm.
Tương tự, công suất thuê khách sạn tại TP. Hồ Chí Minh tăng 18% theo năm với phân khúc 5 sao và đây cũng là phân khúc thể hiện sự cải thiện mạnh nhất, đạt 61% và giá phòng trung bình tăng 14% theo năm, đạt mức 2,9 triệu đồng/phòng/đêm.
Tình hình hoạt động của phân khúc khách sạn liên tục được cải thiện, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao khả năng phục hồi của phân khúc này và tin tưởng vào dư địa phát triển của thị trường khách sạn tại Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư ngoại cho rằng, đây cũng chính là thời điểm phù hợp để tham gia thị trường.
Với lợi thế từ yếu tố vĩ mô và sức hút trên hầu hết các phân khúc BĐS, Việt Nam đang trở thành điểm đến đầu tư đầy hứa hẹn cho dòng tiền và nhà đầu tư ngoại. Nhất là khi các nhà đầu tư ngoại ngày càng cởi mở hình thức đầu tư hơn so với trước kia.
Nhiều dự án được chuyển mục đích sử dụng đất tại Bình Dương
UBND tỉnh Bình Dương vừa có quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2024 trên địa bàn thành phố Dĩ An với nhiều dự án BĐS được chuyển mục đích sử dụng đất.
Đáng chú ý, theo danh sách phê duyệt các dự án nhà ở, chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất năm 2024 trên địa bàn thành phố Dĩ An, gồm có: Khu nhà ở, thương mại dịch vụ Đông Bình Dương, diện tích 126,7ha tại phường Tân Bình do Công ty TNHH Phát triển Đô thị Đông Bình Dương làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ Tân Vạn Phát, diện tích 6,54ha của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh BĐS Tân Vạn Phát; Dự án Khu vực I, diện tích 2,84ha của Công ty TNHH Đầu tư Nam Bình Dương…
Cũng theo quyết định phê duyệt của UBND tỉnh Bình Dương, năm 2024, thành phố Dĩ An sẽ chuyển 183,32ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cụ thể, phường Bình An 54,75ha, Tân Bình 52,4ha, Tân Đông Hiệp 31,46ha…
Diện tích đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất chủ yếu là đất trồng cây hằng năm khác và đất trồng cây lâu năm. Chuyển 13,83ha đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, phường Bình Thắng 11,41ha và phường An Bình 2,42ha.
Thanh Hóa đẩy nhanh đấu giá quyền sử dụng đất nhiều dự án
UBND tỉnh Thanh Hóa vừa có Văn bản số 3880/UBND-KTTC, về việc khẩn trương thực hiện quy trình, thủ tục để đấu giá quyền sử dụng đất các dự án.
Theo đó, Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa yêu cầu Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất Thanh Hóa, tập trung nhân lực, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các nhiệm vụ, công việc theo chức năng, nhiệm vụ được giao; đồng thời, rút ngắn tối đa thời gian giải quyết các nội dung công việc liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất các dự án.
Sở Xây dựng thẩm định điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 theo đề nghị của UBND thành phố Thanh Hóa tại Tờ trình số 1827/TTr-UBND ngày 27/12/2023, Tờ trình số 295/TTr-UBND ngày 06/3/2024, trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước ngày 25/3/2024. Thẩm định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trong thời gian không quá 10 ngày làm việc/1 dự án, kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ trình thẩm định của Trung tâm phát triển quỹ đất Thanh Hoá.
Sở Tài chính khẩn trương hoàn thành việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị còn lại của tài sản gắn liền trên đất đối với khu đất thu hồi của Công ty Cổ phần Sản xuất và Thương mại Cẩm Trướng tại phường Đông Hương, thành phố Thanh Hoá (dự án khu đô thị mới phường Đông Hương thành phố Thanh Hoá), trình UBND tỉnh phê duyệt trước ngày 20/4/2024.
Sở Kế hoạch và Đầu tư khẩn trương thực hiện thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, trong thời gian không quá 10 ngày làm việc/01 dự án, kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản (kèm theo hồ sơ theo quy định) đề nghị thẩm định, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm: Sau khi cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, tập trung cao độ nhân lực, tổ chức thẩm định phương án đấu giá, quyết định đấu giá, tổ chức xác định giá khởi điểm các dự án, đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định, đảm bảo hoàn thành các nội dung công việc nêu trên trong thời gian không quá 65 ngày/1 dự án.
Chỉ đạo Trung tâm phát triển quỹ đất Thanh Hoá khẩn trương bổ sung danh mục dự án đấu giá trong năm 2024, đối với khu đất trung tâm thương mại ký hiệu TM2 theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu đô thị Nam thành phố Thanh Hóa (Khu C6), trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định; đồng thời, khẩn trương thực hiện các quy trình để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất nêu trên, bảo đảm tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật, mang lại nguồn thu cao nhất cho ngân sách Nhà nước.
