Thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản
Tầm quan trọng của Luật Đất đai có lẽ chỉ đứng sau Hiến pháp, tác động sâu rộng đến mọi mặt đời sống kinh tế – xã hội. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã hơn một lần nhấn mạnh như vậy trong suốt 4 kỳ họp Quốc hội khóa XV tiến hành sửa đổi Luật Đất đai.
Với tầm quan trọng như vậy, thời kỳ cao điểm (trước và sau khi Quốc hội bấm nút biểu quyết) ròng rã hơn một tháng, Thường trực Ủy ban Kinh tế, Ủy ban Pháp luật, cơ quan chủ trì soạn thảo và các cơ quan có liên quan làm việc liên tục từ 8h sáng đến khuya để rà soát, hoàn chỉnh kỹ thuật 260 điều của đạo luật này.
“Việc hoàn thiện Dự thảo luật được làm kỹ lưỡng đến nỗi, có khi cả buổi tối chỉ rà soát được một trong 260 điều”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chia sẻ với báo chí.
Sát Tết Nguyên đán Giáp Thìn, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã ký chứng thực Luật Đất đai mới, gồm 16 chương, 260 điều.
Theo sát quá trình xây dựng chính sách cũng như hoàn chỉnh kỹ thuật Luật Đất đai, TS. Hoàng Minh Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, với việc ban hành đồng bộ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, trong đó có những quy định đột phá, gỡ bỏ những vướng mắc của thị trường bất động sản, người dân và doanh nghiệp kỳ vọng sẽ tạo môi trường pháp lý minh bạch, đồng bộ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
“Các nội dung của Luật được người dân và cộng đồng doanh nghiệp đánh giá rất cao. Thậm chí, có ý kiến cho rằng, Luật Đất đai mới cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, là những đạo luật tốt nhất trong lĩnh vực này trong nhiều nhiệm kỳ gần đây”, đại biểu Hiếu chia sẻ.
Tuy nhiên, theo ông Hiếu, do các luật mới có hiệu lực từ năm 2025, nên thị trường bất động sản năm 2024 có thể chịu ảnh hưởng bởi tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư và người mua nhà. Mặt khác, để đưa các quy định của các luật vào thực thi còn cần ban hành hàng loạt nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành. Vì vậy, tác động tích cực của các đạo luật này đến thị trường bất động sản có thể chỉ đến vào những tháng cuối năm 2024.
Dẫu vậy, theo ông Hiếu, có cơ sở để hy vọng, khi các đạo luật này có hiệu lực thi hành sẽ thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, góp phần đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế – xã hội, đáp ứng sự mong chờ của cộng đồng doanh nghiệp và người dân.
Góp phần giảm hệ lụy của sở hữu chéo ngân hàng
Trong khi quá trình cơ cấu lại các ngân hàng yếu kém đang còn quá ì ạch, thì “quả bom” Ngân hàng SCB phát nổ hồi cuối năm 2022 khiến quá trình sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng gian nan hơn. Một trong những lý do khiến việc bấm nút thông qua phải lùi từ Kỳ họp thứ sáu (tháng 11/2023) sang Kỳ họp bất thường (tháng 1/2024) là những quy định về can thiệp sớm, hỗ trợ tiếp cận tín dụng với ngân hàng trong diện kiểm soát đặc biệt và các biện pháp kiểm soát đặc biệt chưa đủ thuyết phục các đại biểu Quốc hội.
Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng lần này, mục tiêu là xây dựng một hệ thống ngân hàng và tổ chức tín dụng hoạt động lành mạnh, đảm bảo an toàn hệ thống, tăng khả năng chống chịu, chống được cú sốc bên trong và bên ngoài của nền kinh tế.
TS. Trịnh Quang Anh, Chủ tịch Hội Nghiên cứu thị trường liên ngân hàng Việt Nam (VIRA) cho rằng, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến hệ thống các văn bản nội bộ. Đó là tổ chức và hoạt động cụ thể của các tổ chức tín dụng, đặc biệt liên quan đến 3 nhóm: quản trị – điều hành – kiểm soát; quản lý rủi ro tín dụng (các trường hợp hạn chế cấp tín dụng, giới hạn cấp tín dụng, nhóm người có liên quan…); các hoạt động cấp tín dụng cho các tổ chức tín dụng.
Ngoài ra, việc triển khai Luật Các tổ chức tín dụng mới cũng có tác động tới một số nội dung như giấy phép hoạt động, thủ tục cấp phép; gia tăng thời gian nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ. Việc bổ sung quy định về quản lý tài chính, kế toán (Chương VIII), các quy định về can thiệp sớm (Điều 143, Chương IX), hay nâng cao quy định về kiểm soát đặc biệt (Chương X), quy định về sự cố rút tiền hàng loạt, khoản vay đặc biệt (Chương XI)… cũng là những quy định được kỳ vọng sẽ lấp dần các khoảng trống pháp lý để các nhà băng hoạt động lành mạnh hơn.
Tác động nhạy cảm nhất của Luật tới hoạt động của hệ thống tổ chức tín dụng, theo Chủ tịch VIRA, có thể kể đến nhóm quy định về giới hạn sở hữu cổ phần. Cụ thể, một cá nhân không được sở hữu cổ phần vượt quá 5% (như quy định tại luật hiện hành), một tổ chức không sở hữu vượt quá 10% (hiện nay là 15%) và một nhóm cổ đông liên quan không sở hữu vượt quá 15% (hiện nay là 20%) vốn điều lệ của một tổ chức tín dụng.
Thay đổi này không áp dụng hồi tố, trong đó các cổ đông vượt quá giới hạn có thể duy trì quyền sở hữu hiện tại và giảm dần về giới hạn theo lộ trình đến năm 2029.
Luật cũng mở rộng khái niệm người có liên quan của công ty, tổ chức tín dụng đến công ty con của công ty con, công ty mẹ của công ty mẹ và người có liên quan của cá nhân đến tất cả thành viên gia đình thuộc 3 thế hệ, cả bên nội và bên ngoại.
Khi các quy định trên được tuân thủ nghiêm, kỳ vọng sẽ hạn chế đáng kể khả năng một nhóm cổ đông tìm cách sở hữu đa số cổ phần, từ đó góp phần giảm thiểu hệ lụy của vấn đề sở hữu chéo, thao túng hoạt động của tổ chức tín dụng (như trường hợp tại Ngân hàng SCB).
Cũng sẽ có tác động rất lớn đến hệ thống các tổ chức tín dụng là nhóm quy định mới về hạn chế cấp tín dụng, giới hạn cấp tín dụng, nhóm người có liên quan. Cụ thể, giới hạn cấp tín dụng cho một khách hàng và một nhóm khách hàng được điều chỉnh giảm dần từ mức 15% (với một khách hàng) và 25% (với một nhóm khách hàng liên quan) vốn tự có của tổ chức tín dụng hiện nay xuống còn 10% và 15% theo lộ trình đến đầu năm 2029. Với tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tỷ lệ này giảm từ 25% và 50% vốn tự có xuống còn 15% và 25% đến năm 2029.
Thay đổi này nhằm giúp giảm rủi ro tập trung tín dụng cho các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, tác động không mong muốn có thể là gây khó khăn về tiếp cận vốn đối với một số doanh nghiệp lớn có nhu cầu vay vốn nhiều (dù đã có lộ trình giảm).
Theo đó, để giảm thiểu khó khăn trên, đòi hỏi phải phát triển cân bằng hơn thị trường tài chính, nhất là thị trường cổ phiếu và trái phiếu để doanh nghiệp có thể huy động vốn trung và dài hạn nhiều hơn từ kênh này, giảm phụ thuộc thái quá vào hệ thống ngân hàng như hiện nay.
Nhóm quy định có tác động khá nhạy cảm khác, theo TS. Trịnh Quang Anh, liên quan đến việc Luật kiến tạo khung cho một số hoạt động mới phù hợp xu thế chuyển đổi số, như cho vay trực tuyến, giao dịch điện tử, cơ chế thử nghiệm (sandbox) đối với fintech trong lĩnh vực ngân hàng…
“Dù các quy định được đề cập vẫn còn khá chung chung và mới ở giai đoạn đầu, chưa có quy định đối với ngân hàng số thuần túy (100%, dạng không trụ sở, không giấy tờ…) như một số quốc gia Đông Nam Á đã cho làm, nhưng cần phải thừa nhận một xu hướng thực tế là, cách mạng công nghệ tài chính đang và sẽ làm thay đổi mạnh mẽ các hoạt động ngân hàng truyền thống. Diễn tiến này đòi hỏi phải từng bước được pháp chế hóa để tạo môi trường thúc đẩy phát triển, đồng thời kiểm soát các rủi ro tiềm ẩn”, ông Trịnh Quang Anh bình luận.
